La Fungibilità di un Immobile: Un Aspetto Fondamentale da Valutare Prima dell’Acquisto

L’acquisto di un immobile, sia per uso strumentale che come investimento, è una decisione che richiede un’attenta analisi di molteplici fattori. Tra questi, la fungibilità dell’immobile è uno degli aspetti più rilevanti, spesso sottovalutato. La fungibilità si riferisce alla capacità di un immobile di adattarsi a diversi utilizzi e destinazioni d'uso, nonché di essere facilmente ricollocato sul mercato in caso di necessità di vendita o locazione. Valutare questo aspetto prima dell’acquisto può fare la differenza tra un investimento solido e un bene immobilizzato con difficoltà di riconversione o rivendita.

Cos’è la Fungibilità di un Immobile?

La fungibilità è la capacità di un immobile di rispondere a diverse esigenze di utilizzo senza necessitare di interventi complessi o costosi. Un immobile altamente fungibile può essere destinato a più usi, adattandosi a differenti tipologie di attività o locatari, mentre un immobile con una destinazione d’uso rigida potrebbe avere un mercato più limitato.

I principali fattori che determinano la fungibilità di un immobile sono:

• Destinazione urbanistica e catastale: Le normative urbanistiche e catastali stabiliscono gli usi consentiti per un immobile. Prima di acquistare, è fondamentale verificare se l’immobile può essere destinato all’uso desiderato e se è possibile modificarne la destinazione in futuro.

• Caratteristiche strutturali e impiantistiche: Un immobile con una distribuzione interna flessibile e impianti moderni è più facilmente adattabile a nuovi usi.

• Domanda di mercato: Anche se un immobile è tecnicamente convertibile, bisogna valutarne la reale domanda sul mercato. Alcune destinazioni d’uso potrebbero essere poco richieste in una determinata area, limitando la possibilità di rivendita o locazione.

• Ubicazione: La posizione dell’immobile ne determina la vocazione d’uso. Un locale commerciale in una zona con scarso passaggio pedonale avrà meno possibilità di essere riconvertito in un’attività di vendita al dettaglio.

L’Importanza della Fungibilità nell’Acquisto a Uso Strumentale

Per le aziende e i professionisti che acquistano un immobile per la propria attività, valutare la fungibilità è essenziale per garantire la possibilità di riconversione in caso di necessità future. Se le esigenze dell’attività cambiano nel tempo, un immobile flessibile consente di essere rivenduto o affittato senza difficoltà. Ad esempio, un ufficio situato in una zona direzionale con una pianta modulabile sarà più facilmente locabile rispetto a uno con una suddivisione rigida degli spazi.

Fungibilità e Investimenti Immobiliari

Chi acquista un immobile per investimento deve considerare la fungibilità come uno dei principali criteri di valutazione. Un immobile con una destinazione d’uso flessibile e una buona domanda di mercato garantirà rendimenti costanti e ridurrà il rischio di sfitto. Al contrario, investire in un immobile con una destinazione d’uso troppo specifica potrebbe comportare difficoltà nel trovare inquilini o acquirenti in caso di dismissione.

Ad esempio, un capannone industriale situato in un’area ben servita e con caratteristiche adatte a più settori produttivi sarà più facilmente affittabile rispetto a uno destinato a un uso molto specialistico, che potrebbe interessare solo un numero ristretto di aziende.

Come Verificare la Fungibilità di un Immobile Prima dell’Acquisto

• Consultare il piano regolatore comunale per verificare le destinazioni d’uso consentite.

• Analizzare i dati catastali e urbanistici per comprendere se sono necessarie variazioni o autorizzazioni per un eventuale cambio d’uso.

• Studiare il mercato immobiliare locale, analizzando la domanda per diversi tipi di immobili nella zona.

• Valutare la flessibilità strutturale dell’immobile, considerando la possibilità di riconfigurare gli spazi con interventi appropriati.

• Considerare la dotazione impiantistica, verificando se è compatibile con diverse attività.

Il Contributo di Expertise Re nella Valutazione della Fungibilità

Nell’ambito dell'acquisto di un immobile, è essenziale eseguire molteplici valutazioni. Una di queste è, come detto, la capacità dell'immobile di adattarsi nel tempo a esigenze diverse o di essere trasformato per un'altra destinazione d'uso. Expertise Re può essere un partner strategico in questa fase di analisi, grazie alla sua esperienza nelle compravendite e alle numerose consulenze eseguite nel settore.

In Sicilia, in particolare nelle città di Palermo e Catania, abbiamo affrontato sfide complesse, portate a termine con successo. Alcuni esempi includono:

• Conversione di interi stabili precedentemente destinati a funzioni pubbliche in alberghi o centri commerciali.

• Riconversione di immobili direzionali, frazionandoli e trasformandoli in centri medici specialistici o spazi di coworking.

• Trasformazione di uffici in abitazioni o strutture destinate alla ricettività turistica, come case vacanze.

• Riqualificazione di capannoni industriali da stabilimenti produttivi a spazi commerciali o centro logistico  

L'approccio consulenziale di Expertise Re consente di individuare le migliori opportunità sul mercato e di valutare con precisione la fungibilità degli immobili. Grazie alla conoscenza approfondita del territorio e alla rete di contatti consolidata, l'agenzia immobiliare supporta gli investitori nella scelta di asset redditizi e sicuri, minimizzando i rischi e massimizzando il valore degli investimenti.

Affidarsi a un operatore esperto nel settore immobiliare commerciale, come Expertise Re, significa fare scelte consapevoli e strategiche, garantendo il successo delle operazioni immobiliari nel tempo.