Fattori che influenzano il mercato immobiliare: cosa succede a Catania e Palermo

Il mercato immobiliare è un sistema complesso e in costante evoluzione, influenzato da una molteplicità di fattori economici, sociali, demografici e normativi. Analizzare questi elementi permette di comprendere meglio le dinamiche dei prezzi, dei volumi di compravendita e della domanda di immobili, sia residenziali che a uso commerciale. In questo articolo ci concentriamo su alcuni dei principali driver del settore, con esempi specifici dai mercati di Catania e Palermo.

1. Dinamiche economiche locali

L’andamento dell’economia locale è uno dei fattori più rilevanti. Una città con un tessuto imprenditoriale vivace, un alto tasso di occupazione e buone prospettive di sviluppo tende ad attrarre investitori e acquirenti.

Catania, negli ultimi anni, ha beneficiato della crescita di settori come la logistica, la grande distribuzione e la tecnologia. Ne è esempio la crescente domanda di capannoni industriali e locali commerciali nella zona sud della città, dove Expertise Re ha concluso diverse operazioni a reddito. In quest’area, aziende nazionali e internazionali hanno scelto di stabilire sedi operative, generando un effetto positivo sul valore degli immobili industriali.

2. Infrastrutture e collegamenti

La presenza di infrastrutture moderne e ben collegate incide significativamente sull’attrattività di un’area.

Palermo, ad esempio, sta vivendo una fase di trasformazione urbanistica con investimenti in nuove infrastrutture, come l’ammodernamento del porto e il completamento dell’anello ferroviario. Questi interventi aumentano l’interesse per zone finora meno valorizzate, come quelle adiacenti alla via Crispi o al Foro Italico, dove la riqualificazione urbana ha già portato a una rivalutazione di interi isolati, inclusi immobili a uso direzionale.

3. Domanda e offerta settoriale

Il rapporto tra domanda e offerta, specifico per ogni segmento di mercato, incide sulla stabilità o crescita dei valori immobiliari.

A Catania, la domanda di immobili direzionali di medio-grandi dimensioni si è concentrata su immobili di pregio nel centro città. Un esempio recente è la locazione di un ufficio di oltre 450 mq in via Oberdan, presso lo storico Palazzo Lanzerotti, dove Expertise Re ha assistito un istituto bancario nell’individuazione della nuova sede. L’offerta limitata di immobili di questo tipo ha mantenuto alto l’interesse e stabili i canoni.

A Palermo, invece, si registra un’elevata disponibilità di uffici in edifici obsoleti, con conseguente pressione al ribasso sui canoni. Tuttavia, immobili ristrutturati e ben posizionati, come quelli nella zona di via Libertà, continuano a essere molto richiesti da studi professionali e società di servizi.

4. Regolamentazione e incentivi

Le politiche fiscali, le agevolazioni e gli strumenti urbanistici incidono direttamente sulle scelte degli investitori.

A Palermo, l’attivazione del “Piano Urbano Integrato” ha previsto incentivi alla riqualificazione energetica e all’acquisto di immobili da destinare a nuove funzioni produttive, generando interesse in aree come Brancaccio e Uditore, dove immobili industriali dismessi vengono riconvertiti a nuove destinazioni.

A Catania, la presenza di zone a vocazione tecnologica o universitaria (ad esempio il polo della zona industriale o quello di San Giovanni Galermo) ha favorito lo sviluppo di immobili destinati a impianti tecnologici e telecomunicazioni, un segmento in cui Expertise Re è attiva nella compravendita di asset locati a grandi gruppi nazionali.

5. Tendenze demografiche e sociali

Le variazioni demografiche, come l’invecchiamento della popolazione o la mobilità interna ed esterna, influenzano la domanda abitativa e commerciale.

A Catania, la crescita degli studenti universitari fuori sede e dei lavoratori temporanei ha spinto la domanda di abitazioni in locazione breve e spazi multifunzionali. Questo trend ha trasformato interi quartieri, come il Borgo o Picanello, rendendoli più dinamici e attrattivi anche per investimenti a medio termine.

A Palermo, la domanda abitativa è più orientata verso soluzioni a basso costo, con una forte presenza di investitori che puntano al mercato degli affitti brevi e turistici, soprattutto nel centro storico e nella zona della Kalsa.

6. Turismo e riconversione immobiliare

Il turismo rappresenta uno dei principali motori di sviluppo immobiliare in Sicilia. I flussi turistici in costante crescita hanno inciso profondamente sul mercato, alimentando la domanda di strutture ricettive e la riconversione di immobili esistenti.

Nel 2023 la Sicilia ha registrato oltre 16,4 milioni di presenze turistiche, di cui più di 8 milioni provenienti dall’estero, con un incremento del 24,8% rispetto all’anno precedente. Palermo e Catania sono tra le città più visitate, con un’offerta crescente di strutture extra-alberghiere come B&B e affittacamere.

A Palermo, fino al 30-40% degli immobili nel centro storico è oggi destinato ad attività turistico-ricettive. Lo stesso fenomeno è in forte espansione a Catania, dove immobili a uso ufficio o residenziale vengono riconvertiti in appartamenti per locazioni brevi. L’interesse degli investitori per immobili da trasformare in strutture ricettive è sostenuto anche dai margini reddituali superiori rispetto all’uso residenziale tradizionale.

Questa tendenza interessa in particolare immobili direzionali ben posizionati, che grazie a interventi di ristrutturazione possono essere riconvertiti con successo in unità abitative destinate a B&B, affittacamere o case vacanza.

Conclusioni

Catania e Palermo, pur condividendo alcune dinamiche tipiche del Sud Italia, presentano peculiarità che rendono necessario un approccio analitico e su misura per chi vuole investire o dismettere asset immobiliari. Comprendere i fattori che influenzano il mercato – dalla crescita economica alle dinamiche turistiche – è fondamentale per anticipare le tendenze e cogliere le opportunità con consapevolezza.

Expertise Re, grazie alla conoscenza approfondita del territorio e alla sua specializzazione negli immobili a uso commerciale, terziario e industriale, è il partner ideale per chi cerca solidità, trasparenza e competenza nelle operazioni immobiliari in Sicilia.