Tassazione nelle compravendite immobiliari

Tassazione nelle compravendite immobiliari

La tassazione immobiliare in Italia in caso di compravendita, si compone di imposte sul patrimonio e sugli atti di trasferimento. La fiscalità si differenzia in funzione della natura degli immobili (residenziali, strumentali, commerciali) e dei soggetti coinvolti (persone fisiche o società).

Compravendite di immobili tra privati

Nel caso di immobili residenziali intesi come principale abitazione, si applicano le agevolazioni prima casa se si rispettano determinati requisiti soggettivi e oggettivi: l'immobile deve essere di tipo residenziale e non di lusso; il soggetto beneficiariaio non deve essere proprietario di altri immobili nello stesso Comune o in altri se ha già usufruito del beneficio di prima casa; il soggetto deve essere residente nel Comune di ubicazione dell'immobile o trasferire la residenza entro 18 mesi. Se si verificano le condizioni, la tassa di registro è soggetta ad aliquota del 2%, calcolata sul valore catastale dell'immobile e non sul prezzo di acquisto. Nel caso delle compravendite tra privati di seconde case o immobili commerciali, la tassa di registro sarà del 9%. Le imposte ipotecarie e catastali sono fissate in € 50,00 ciascuna.

Compranvendite di immobili abitativi da imprese

L’imposta di registro è alternativa all’Iva. Gli atti soggetti a Iva infatti non scontano l’imposta di registro, salvo quanto previsto in materia di locazione e cessione di fabbricati da imprese costruttrici. Tale principio è previsto dall’articolo 40 del Testo Unico dell’imposta di registro, il quale dispone che l’imposta di registro si applica in misura fissa. Nel caso di acquisto di un immobile esente Iva, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%, e le imposte ipotecarie e catastali fisse di € 50,00 ciascuna. Quando si applica l’Iva, l’acquirente dovrà pagare l’imposta sul valore aggiunto e l’imposta di registro fissa di 200 euro, così come le imposte ipotecarie e catastali. L’Iva si applica nel caso di

• cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

Aliquote IVA

L'aliquota IVA prevista per l'acquisto di prima casa è pari al 4%, che diventa del 10% per tutti gli altri immobili e del 22% in caso di immobili di lusso. La percentuale è calcolata sul prezzo di acquisto.

Reverse charge

Nel caso di immobili strumentali per natura (nella classificazione catastale si fa riferimento alle sigle: A10, B, C, D, E) e nell’ipotesi in cui il cedente opti per l’assoggettamento ad I.V.A. del trasferimento, si applica l’inversione contabile o reverse charge.   Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Tuttavia il regime naturale nella cessione degli immonbili strumentali per natura è quello dell'esezione iva, e pertanto, in questo caso, l'acquirente pagherebbe l'imposta di registro nella misura fissa di € 200,00, l'imposta ipotecaria del 3% e l'imposta castastale pari al 1% (calcolate sul valore di vendita).