L’art. 17, comma 5 D.P.R. n. 633/72, prevede da ottobre 2007, l’applicazione dell’inversione contabile o reverse charge nelle cessioni di immobili strumentali per natura per le quali il cedente abbia optato per l’imposizione I.V.A..

È previsto, quindi, che il reverse charge si applichi anche alle compravendite di immobili strumentali per natura nell’ipotesi in cui il cedente opti per l’assoggettamento ad I.V.A. del trasferimento, ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8-ter, lett.d) D.P.R. n. 633/72.

La circolare n. 27/E/2006 specifica cosa debba intendersi con “immobile strumentale per natura”, cui la norma sopra menzionata fa riferimento: sono gli immobili che per le loro caratteristiche intrinseche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (nella classificazione catastale si fa riferimento alle sigle: A10, B, C, D, E).

In queste ipotesi, quindi, operando il meccanismo del reverse charge, l’imponibilità I.V.A. non è più a carico del cedente, ma in capo all’acquirente, che è così venuto all’osservanza dei relativi obblighi.

Inoltre, i soggetti interessati dall’operazione dovranno osservare le specifiche modalità di fatturazione di cui all’art. 17, comma 5 D.P.R. n. 633/72:

1. il cedente fatturerà all’acquirente il corrispettivo di vendita dell’immobile senza addebito dell’I.V.A. e con l’indicazione della norma che lo esenta dall’applicazione dell’imposta (art. 17, comma 5 e comma 6, lett. a-bis) D.P.R. n. 633/72);
2. l’acquirente integrerà la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota e della relativa imposta dovuta, con i connessi obblighi formali di registrazione della stessa, da effettuare sia nel registro dei corrispettivi, di cui all’art. 24 D.P.R. n. 633/72, sia in quello degli acquisti, di cui all’art. 25 D.P.R. n. 633/72.

Per le cessioni di immobili strumentali, l’imposta di registro è applicabile in misura fissa; mentre le imposte ipo-catastali sono dovute nella misura del 4% complessivo (3% + 1%).